Preguntas frecuentes del seguro de impago de alquiler

Mano señalando un documento firmado

Coberturas y tipos de seguro de impago

Es un seguro con coberturas muy específicas para proteger al propietario ante posibles impagos del alquiler y actos vandálicos al inmueble arrendado.

En caso de que el inquilino no pague el alquiler, la compañía aseguradora abona al propietario las mensualidades contratadas, además de encargarse de poner en marcha el procedimiento de desahucio.

Las compañías con mayor especialización en este tipo de seguro son Arag, Das, Allianz Assistance y Mutua de Propietarios, con las que trabajamos habitualmente.

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⇒La cobertura principal es la del impago de rentas que puede ser de 6, 12 o 18 mensualidades, independientemente de que el período de vigencia del seguro sea anual.

Pongamos un ejemplo: se contrata un seguro de impago en enero de 2020 que vence en enero de 2021, con una cobertura de 12 meses de rentas impagadas. Si en octubre de 2020 dejan de pagar, a partir de ahí la aseguradora empezará a pagar las rentas, quitando el mes de franquicia, y pagará hasta 12 meses de rentas impagadas, es decir desde noviembre 2020 hasta octubre de 2021 (ambos inclusive), renueve o no renueve el seguro en enero de 2021. Lógicamente si el inquilino se marcha o paga antes de esos 12 meses de cobertura, la aseguradora no seguirá pagando porque si no cobraría dos veces y eso constituiría un lucro indebido del seguro.

Defensa Jurídica. La compañía facilita abogados y procuradores para iniciar el desahucio con el fin de que el propietario obtenga la posesión del inmueble lo antes posible. El propietario tendría que ir al notario para hacer un poder para pleitos a favor de esos profesionales; por supuesto, el coste del poder está incluido dentro de las coberturas. Incluso si el propietario es una empresa también cubría las tasas judiciales que tienen que pagar las empresas para iniciar la demanda de desahucio. Esta cobertura suele ser de hasta 10.000 € y en algunas compañías se rebaja esa cantidad a 1.500 € si el abogado elegido no es el de la compañía. La defensa jurídica no solo está destinada para realizar el desahucio, si no para cualquier controversia que surja, por ejemplo, un subarriendo, impago de suministros, etc.

Y la tercera cobertura destacada serían los actos vandálicos, que pueden ser al contenido y al continente o solo al continente. Es necesario aclarar esta cobertura para evitar malentendidos porque la finalidad no es reforma el inmueble una vez que el inquilino se marche, sino el arreglo de los posibles destrozos que ocasione el inquilino si este ha actuado con dolo o mala fe, pero no por el mal uso.

Hay otras coberturas adicionales, también interesantes, como la de adelanto de rentas (el propietario cobraría mes a mes sin necesidad de esperar a sentencia ni al desahucio), también consultas jurídicas, el pago de una cantidad máxima de suministros, asistencia urgente (en alguna compañía), cambio de cerradura si se produce el desahucio y, por supuesto, el estudio de viabilidad del inquilino, necesario para la contratación.

→ Puede consultar todas las coberturas aquí

El seguro de impago también sirve para oficinas y locales.

En este caso la cobertura es de 6 o 12 meses de rentas, también incluye actos vandálicos y defensa jurídica. El precio se calcula a través de esta calculadora de impago de locales.

El estudio de viabilidad sería igual que para vivienda y la forma de contratar es la misma.

La carencia es el tiempo que transcurre desde la contratación del seguro hasta la fecha que se puede hacer uso del mismo.

La franquicia es el importe que el asegurado asume. El seguro de impago de alquiler tiene 1 mes de franquicia; esto significa que el primer mes de incumplimiento lo asume el propietario y la aseguradora empezará a cubrir a partir del segundo mes hasta el máximo de cobertura contratada (6, 12 o 18 meses). Siempre y cuando el inquilino siga sin pagar dentro de la vivienda. Si el inquilino se marcha, la aseguradora no cubriría esos meses que el inquilino no está ocupando la vivienda, aunque figuren en la cobertura del seguro.

  • Contratar el seguro de impago de alquiler con la cobertura de 12 meses de rentas.
  • Asegurarse de que está contratando un seguro bajo la garantía de una compañía aseguradora reconocida por la Dirección General de Seguro y Fondo de Pensiones. NUNCA deberá contratar con una empresa privada que le asegure el cobro del alquiler ya que no cuenta con ningún tipo de control ni respaldo financiero.
  • Realizar fotografías e inventario de la vivienda e incluirlo como anexo al contrato de alquiler para que quede constancia del estado de la vivienda a la hora de alquilarlo.
  • Comunicar el siniestro lo más pronto posible, aunque es aconsejable que antes mantenga un contacto con el inquilino y se interese por la situación. Muchas veces pueden ser simples despistes o pequeños retrasos puntuales.

Inquilinos y estudio de viabilidad

Sí. Todas las aseguradoras con las que trabajamos realizan el pago de rentas aunque exista declaración judicial de insolvencia del inquilino.

Se contemplan trabajo indefinido y temporal, así como funcionarios, autónomos, pensionistas, empleadas de hogar, incluso si el inquilino es una empresa también se podría hacer el seguro. Ver documentación completa: Aquí

Se suman los ingresos de todos los inquilinos y no podrían destinar más de un 45% de esos ingresos al alquiler, por ejemplo, si un inquilino o varios cobran en total 1.000 € al mes podrían acceder a un alquiler de una renta máxima de 450 € mensual. En el caso de que no tengan ingresos suficientes siempre se puede aportar un avalista. Ese avalista tendría que cumplir lo mismos requisitos que el inquilino, incluso alguna compañía permite sumar ingresos de inquilino y avalista. Por lo que no es difícil superar el estudio de viabilidad.

Arrenta responde en menos de 24 horas ya que es imprescindible tener la aprobación del estudio antes de firmar el contrato de alquiler.

Si los inquilinos se marchan, siempre nos lo debe comunicar por escrito al mail seguroalquiler@arrenta-qp.es indicando si es una rescisión parcial (se marchan algunos y se mantienen otros), quién se marcha, quién se queda y también si entra algún inquilino nuevo, o si es una rescisión total.

Si la rescisión es parcial y con los inquilinos que se quedan en la vivienda sigue siendo viable el seguro, el cambio de figuras se recoge en Anexo al contrato de alquiler en vigor y el importe de la renta no varía, en DAS y MUTUA DE PROPIETARIOS se podrá mantener la misma póliza, actualizando los datos con un Suplemento. Si la rescisión parcial se recogiera en nuevo contrato de alquiler, se cancela y extorna el máximo de la anterior póliza y se emitirá nueva. En ARAG siempre se deberá cancelar y extornar póliza en vigor y emitir nueva.

Si la rescisión es total en todas las aseguradoras necesitaremos escrito de rescisión del alquiler firmado por todos. En MUTUA DE PROPIETARIOS se podrá cancelar y extornar el máximo de la póliza en vigor, siempre que no haya habido siniestro en la última anualidad en el momento de la rescisión. En ALLIANZ solo se podrá hacer reserva de prima (se guarda el importe de la prima no consumida para una futura póliza nueva) y en DAS y ARAG podrán elegir una de estas 2 opciones:

  • PARALIZACIÓN (mantener las coberturas en suspenso) y cuando tengan nuevos inquilinos nos mandan su documentación, los estudiamos y si son viables para la compañía en cuestión, se haría un Reemplazo: se emite nueva póliza y se extorna el máximo de la anterior
  • CANCELACIÓN Y EXTORNO: se podrá cancelar la póliza y se extornará un máximo de 6 meses. Si le quedan más de 6 meses de prima sin consumir, recomendamos PARALIZAR la póliza.

Sí, siempre con escrito de rescisión del alquiler firmado por todos y siempre que no haya habido siniestro en la última anualidad.

DAS y ARAG solo extornarán un máximo de 6 meses, aunque le quede más tiempo de prima sin consumir, si no se vuelve a asegurar el inmueble.

Si se rescindiera el contrato de alquiler y le quedaran más de 6 meses de prima por consumir, recomendamos que PARALICE la póliza: nos envía el escrito de rescisión del alquiler firmado, dejamos las coberturas en suspenso y cuando tenga nuevos inquilinos, nos remite su documentación indicando que es para la póliza paralizada y al emitir la nueva póliza, la anterior quedará cancelada y sí se extornará el máximo.

Sí se aceptan, aunque siempre con autorización expresa de las compañías.

Se necesita la resolución concediendo la prestación donde queden reflejadas las bases de cotización, los importes diarios y el plazo en el que percibirá dicha prestación.

Las prestaciones por desempleo solo las acepta DAS.

Sí, DAS y MUTUA DE PROPIETARIOS.

Esta última solo ingresos procedentes de países de la Unión Europea, siempre con documentado de identificación, a ser posible español y en su defecto, pasaporte.

Valorarán directamente el riesgo las compañías, por lo que será necesario aportar formulario de Autorización de LOPD firmado por inquilinos y avalistas, si los hubiera. No se aceptan ingresos de autónomos extranjeros.

Para ARAG y ALLIANZ ASSISTANCE, la validez es de 90 días. Para DAS y MUTUA DE PROPIETARIOS, 60 días.

Esto significa que nos puede remitir el contrato de alquiler y los formularios en ese plazo sin necesidad de actualizar documentación de inquilinos y avalistas, pero es importante que sepa que, menos para ARAG, si el contrato de alquiler ya está en vigor hace más de un mes cuando nos lo envíen, para el resto de las compañías deberá remitir escrito de la propiedad acreditando que los inquilinos se hallan al corriente de pago.

Dependerá del momento en el que varíe el importe del alquiler:

  • Durante el estudio de viabilidad: si es a la baja, no habrá problemas. Si es al alza, puede que si el seguro ya esté aprobado, con la variación al alza ya no sea viable; por eso es importante que nos indiquen correctamente el importe del alquiler desde el inicio.
  • La póliza ya está emitida y en vigor: Siempre tienen que informarnos de cualquier cambio en la renta por escrito al mail seguroalquiler@arrenta-qp.es, sea al alza o a la baja. Si varía a la baja, le regularizarán la prima desde el momento en que esté vigente el importe de alquiler más bajo. Si es al alza, dependerá del porcentaje de subida en el alquiler y de la aseguradora. En algunos casos se podrá actualizar los datos cambiantes y mantener la misma póliza con el resto de datos iniciales y en otros se necesitará actualizar documentación de los inquilinos y avalistas, si los hubiera y volver a estudiar viabilidad para emitir nueva póliza.

Contratación y renovaciones

La prima de la póliza varía en función del importe del alquiler y de la cobertura que se contrate.

Disponemos de una calculadora donde se introduce el importe del alquiler y aparece el precio de los distintos meses de coberturas 6, 12 o 18 meses.

El seguro es anual, se renueva automáticamente siempre que el tomador así lo desee, aunque puede cancelar la póliza notificándolo un mes antes de su vencimiento.

→ Puede calcular su seguro aquí

Sí, el seguro se puede contratar en cualquier momento, pero en el momento de la contratación no puede tener ningún impago, ni retrasos en el pago del alquiler. Depende de la compañía, pero se le hace firman un certificado en el que el propietario asegura que no tiene deuda en ese momento.

Si el contrato de alquiler se ha firmado hace menos de 1 año habría que hacer el estudio de viabilidad del inquilino, pero si el contrato de alquiler tiene más de 1 año solo se necesita el certificado y el contrato de alquiler firmado.

→ Para más información, pinche aquí

Para contratar un nuevo seguro de impago de alquiler, es necesario realizar un estudio de viabilidad de los inquilinos.

⇒ Deberá remitir la siguiente documentación a seguroalquiler@arrenta-qp.es o subir la documentación a la web de Arrenta (SUBIR DOCUMENTACIÓN)

Consulte aquí la documentación necesaria relativa al inquilino o inquilinos y además nos deberá remitir:

  • La solicitud del propietario (DESCARGAR)
  • La autorización de datos firmada por inquilino y avalistas (DESCARGAR)

El departamento de estudios contesta en menos de 24 horas.

El avalista en el contrato de alquiler de vivienda o de uso distinto a vivienda (también conocido como fiador) es el garante del cumplimiento de las obligaciones del inquilino ante el arrendador. De esta forma el arrendador tiene a quién dirigirse si el inquilino incumple sus obligaciones.

En caso de necesitar avalistas, deberá incluir sus datos en la solicitud del propietario (DESCARGAR), enviar la autorización de datos firmada por inquilino y avalistas (DESCARGAR) y remitir la documentación necesaria (consulte aquí).

El departamento de estudios contesta en menos de 24 horas (salvo en casos excepcionales que requiera control técnico de la compañía aseguradora). Se pueden dar varios casos:

  1. Que se necesite más documentación.
  2. Que no se apruebe con los inquilinos presentados: en ese caso se puede presentar avalista.
  3. Que el expediente esté aprobado (85% de los casos).
  4. Si el expediente está aprobado, ya sólo queda remitir a Arrenta:
    • ⇒ Contrato de alquiler firmado por todas las partes (todas las páginas firmadas).

Arrenta procederá a emitir póliza. Posteriormente la compañía remitirá por correo ordinario la documentación de la póliza al domicilio del tomador.

Es muy habitual que el propietario pacte con el inquilino el pago del seguro, aunque no es posible que la compañía aseguradora le gire el pago del recibo al inquilino.

Normalmente se aprovecha la firma del contrato de alquiler para que el inquilino le haga entrega al propietario del importe del seguro y el arrendador lo pague a la aseguradora mediante domiciliación bancaria.

Para renovar la póliza, no debe hacer nada. Las renovaciones son automáticas y anuales.

Para NO renovar la póliza, deberán solicitárnoslo por escrito al correo electrónico seguroalquiler@arrenta-qp.es, siempre indicando número de póliza y datos de contacto del tomador.

Para CASER será imprescindible documento firmado por el tomador solicitando expresamente la NO RENOVACIÓN, como documento adjunto, no es válido en el cuerpo del contrato.

Si el propietario no indica lo contrario, las compañías como norma general entenderán que se ha subido el importe del alquiler el porcentaje de IPC interanual y por ende, aplicarán esta subida también a la prima.

Impagos y comunicación de siniestros

El propietario deberá notificar el siniestro a la correduría en el momento de tener conocimiento de uno o dos impagos.

Deberá enviar un correo a siniestros@arrenta-qp.es con la siguiente información:

  • Por rentas impagadas: indicar los meses e importes impagados, adjuntar contrato firmado y recibos impagados o extractos bancarios donde conste que no se han abonado las rentas.
  • Datos de contacto del propietario.
  • Todos los datos de contacto que tenga de los inquilinos.
  • Solicitar el adelanto de la indemnización por impago de alquiler (según condiciones de la póliza)
  • En el caso de que se haya ido el inquilino: rescisión del contrato o entrega de llaves.
  • Si hubiera impago de suministros, las facturas pendientes de pago.
  • Y si tuviera destrozos por actos vandálicos, informe de los desperfectos o denuncia.

Cuanto antes se comunique el siniestro, antes se pondrá en marcha la compañía para intentar cobrarlo o iniciar el desahucio.

La aseguradora pagará la cobertura contratada, una vez finalizado el plazo de franquicia, es decir a partir del segundo mes de incumplimiento; siempre y cuando haya sido presentada la demanda, ofreciéndole la posibilidad de cobrarla cada mes, siempre que el propietario lo solicite.

La aseguradora indemnizará hasta el máximo de rentas contratadas (6, 12 o 18 meses), hasta que el inquilino abandone el inmueble o hasta que efectúe los pagos. En este último caso, el propietario deberá devolver a la aseguradora las cantidades cobradas por ambas vías (seguro e inquilino).

Una vez iniciado el procedimiento judicial, el tiempo del desahucio lo marca el juzgado de la localidad donde esté ubicada la vivienda alquilada.

Los plazos medios oscilan entre 8 y 10 meses desde el primer impago, aunque hay partidos judiciales especialmente lentos. Excepto en estos partidos judiciales, en los que se recomienda la cobertura de 18 meses de rentas, lo ideal es contratar 12 mensualidades. Consulte a su asesor personal de Arrenta en el momento de la contratación.

Siniestros de impago de alquiler

1º Contactar con el departamento de siniestros a través del correo siniestros@arrenta-qp.es o a través del teléfono 91.431.97.96

2º Indicar Nº de póliza, mes/es e importe impagado, datos de contacto del propietario, datos de contacto de los inquilinos/avalistas y adjuntar contrato del alquiler.

Recuerde que además de las rentas impagadas puede reclamar los suministros u otras cantidades impagadas que vengan reflejadas en el contrato, así como los incumplimientos del contrato.

¿Cuándo se tiene que declarar un siniestro? Cuando se tenga la primera mensualidad impagada o se haya producido el incumplimiento del contrato. En el caso de impago deberá comunicárnoslo, en los primeros 45 días desde que se produjo el primer impago. En caso contrario se empezará a abonar las rentas a partir de la comunicación del siniestro. En todos los casos se descuenta el primer mes de impago que lo asume el propietario ya que es el mes de franquicia. En el caso de Mapfre tendrá que comunicar el siniestro en el momento que tengan dos mensualidades impagadas.

¿Cuándo se adelantan las rentas impagadas al propietario? Adelantar las rentas consiste en que el propietario no tenga que esperar a sentencia judicial para cobrar las mensualidades impagadas, es decir las pueda cobrar mes a mes. Es condición indispensable que se haya presentado demanda de desahucio por impago de rentas, a partir de ese momento podrá solicitar el adelanto.

Si por cualquier causa motivada por el propietario no se llega a presentar demanda judicial de desahucio, no se procederá a adelantar las rentas impagas. Habrá que esperar a sentencia para cobrar las mensualidades. Si no se presenta demanda, el asegurado no tiene derecho al cobro de la indemnización.

Una vez realizada la reclamación amistosa y presentada la demanda de desahucio y reclamación de rentas dentro de los 3 meses desde el primer impago, el Asegurado podrá solicitar directamente a la compañía de seguros el adelanto de rentas mes a mes, descontando el mes de franquicia. (Arrenta le facilitará los datos de contacto).

Cuando se tenga la primera mensualidad impagada o se haya producido el incumplimiento del contrato. En el caso de impago deberá comunicárnoslo, en los primeros 45 días desde que se produjo el primer impago. En caso contrario se empezará a abonar las rentas a partir de la comunicación del siniestro. En todos los casos se descuenta el primer mes de impago que lo asume el propietario ya que es el mes de franquicia. En el caso de Mapfre tendrá que comunicar el siniestro en el momento que tengan dos mensualidades impagadas.

Adelantar las rentas consiste en que el propietario no tenga que esperar a sentencia judicial para cobrar las mensualidades impagadas, es decir las pueda cobrar mes a mes. Es condición indispensable que se haya presentado demanda de desahucio por impago de rentas, a partir de ese momento podrá solicitar el adelanto.

Si por cualquier causa motivada por el propietario no se llega a presentar demanda judicial de desahucio, no se procederá a adelantar las rentas impagas. Habrá que esperar a sentencia para cobrar las mensualidades. Si no se presenta demanda, el asegurado no tiene derecho al cobro de la indemnización.

Una vez realizada la reclamación amistosa y presentada la demanda de desahucio y reclamación de rentas dentro de los 3 meses desde el primer impago, el Asegurado podrá solicitar directamente a la compañía de seguros el adelanto de rentas mes a mes, descontando el mes de franquicia. (Arrenta le facilitará los datos de contacto).

Además de las rentas impagadas las compañías de seguros reclamarán los daños a la vivienda por Actos Vandálicos.

El pago de esta cobertura está condicionado a que exista siniestro indemnizado por impago de alquileres. En cambio, la reclamación de esta cantidad no estará condicionada.

En el caso de que tenga daños en la vivienda por Actos de Vandalismo, producidos por el inquilino, deberá solicitar la visita de un perito directamente a la compañía de seguros, para que valore los daños producidos (Arrenta le facilitará los datos de contacto).

Recuerden que una vez tengan posesión de la vivienda podrán solicitar la NO RENOVACIÓN de la póliza a través del correo seguroalquiler@arrenta-qp.es

También podrá reclamar el resto de las deudas pendientes como son los suministros.

El pago de esta cobertura está condicionado a que exista siniestro indemnizado por impago de alquileres. En cambio, la reclamación de esta cantidad no estará condicionada.

El pago de esta cobertura está condicionado a que exista siniestro indemnizado por impago de alquileres. En cambio, la reclamación de esta cantidad no estará condicionada, por lo que se podrá reclamar a partir de un mínimo litigioso de 150€ o según lo establecido en su póliza.

Una vez declarado el siniestro según lo explicado anteriormente. ARRENTA le gestionará la apertura del siniestro con la compañía de seguros. Dicha compañía, confirmará la apertura del siniestro junto con el número de expediente generado y tramitador asignado.

No olvide referir número de expediente en cualquier comunicación, con el fin de poder ser identificado.

La compañía aseguradora se encargará de realizar una previa reclamación amistosa. Pasado este tiempo, unos 15 días desde la apertura del siniestro, si el inquilino no ha saldado la deuda, desde ARRENTA enviaremos la información aportada por el asegurado al despacho de abogados designado.

Dicho despacho contactará con el asegurado, con el fin de solicitarle la documentación necesaria para presentar la demanda, documentación que acredite el impago, poder notarial…etc.

Recuerden que el gasto del poder notarial lo tiene cubierto y le será reembolsado por la compañía de seguros.

En todo momento el asegurado estará informado de todas las gestiones que se vayan realizando.

En este tipo de siniestros tienen que diferenciar entre “Reclamación” e “Indemnización”.

La reclamación judicial se realizará a través del despacho de abogados designado, el cual irá informando de gestiones realizadas tanto al asegurado como a la compañía de seguros/ARRENTA.

Para cualquier gestión relativa a los pagos, reembolsos, prestación adelanto de rentas (mes a mes), solicitud de perito…tendrá que solicitarlo directamente a la compañía de seguros. (Arrenta le facilitará los datos de contacto).

RECUERDEN QUE LAS COBERTURAS ESTÁN SUJETAS AL CONDICIONADO DE LA PÓLIZA.

Si una vez iniciado el procedimiento el inquilino realiza algún tipo de pago saldando parte de la deuda, el asegurado deberá comunicarlo con el fin de actualizar la cuantía pendiente y continuar con las gestiones oportunas que procedan.

En el caso de que el pago realizado salde la totalidad de la deuda, de igual modo deberá ser comunicado y procederemos al cierre del expediente.

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